soho中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹
主持人：大家下午好，歡迎大家來(lái)到新浪聊天室，今天我們請(qǐng)到的嘉賓是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹先生。好多網(wǎng)友最近在您的博客上看到您發(fā)表的一系列文章，都是關(guān)于08年房地產(chǎn)形勢(shì)和對(duì)“拐點(diǎn)論”的看法�，F(xiàn)在已經(jīng)有不少網(wǎng)友向您提出了問(wèn)題，我們先從中間選擇一個(gè)請(qǐng)您來(lái)回答。先請(qǐng)潘總跟網(wǎng)友們打個(gè)招呼。
潘石屹：大家好！各位網(wǎng)友好，謝謝新浪網(wǎng)給我們提供了一個(gè)見(jiàn)面和討論問(wèn)題的平臺(tái)。各位有什么問(wèn)題我們可以一起探討。
準(zhǔn)備人大提案讓我很有壓力
主持人：這兒有一個(gè)網(wǎng)友問(wèn)您，馬上要召開(kāi)北京市人代會(huì)了，您作為新當(dāng)選的北京市人大代表有什么樣的提案？作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的代表，您的提案會(huì)集中在哪些方面？
潘石屹：這兩天，人大讓我們這一屆的北京人大代表集中學(xué)習(xí)有關(guān)的法律，的確學(xué)習(xí)到了不少新的知識(shí)和法律。這是我以前不了解的領(lǐng)域。在人代會(huì)期間向人大提出議案是人大代表的主要工作。我這幾天也一直在想這個(gè)問(wèn)題，思考了幾個(gè)方向：
一是北京市的城市規(guī)劃如何才能更合理，尤其是有沒(méi)有可能出臺(tái)一些政策減少和消滅新建小區(qū)的圍墻，從而解決北京交通擁堵的問(wèn)題。從北京的城市發(fā)展來(lái)看，交通問(wèn)題是關(guān)乎北京發(fā)展的大問(wèn)題。北京目前的車(chē)輛和其他城市如東京、莫斯科相比并不算高。但交通狀況卻越來(lái)越糟，一個(gè)主要的問(wèn)題是北京的圍墻太多，封閉的社區(qū)、機(jī)關(guān)大院太多，阻斷了交通。
二是普通老百姓的住房問(wèn)題。解決普通老百姓的住房問(wèn)題不能只依靠開(kāi)發(fā)商當(dāng)年新建的房子，因?yàn)闊o(wú)論是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房還是雙限房數(shù)量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市場(chǎng)啟動(dòng)起來(lái)，讓一部分住不起新房子的老百姓住上舊房子？這樣既解決了房屋空置的問(wèn)題，同時(shí)也解決了房?jī)r(jià)高、普通老百姓買(mǎi)不起房子的問(wèn)題。這就跟二手房市場(chǎng)的政策有很大關(guān)系。尤其是稅收政策，北京目前二手房的稅收太高了，超過(guò)了交易額的百分之十。
我想到的第三個(gè)提案方向就是北京的空氣污染問(wèn)題。北京的空氣污染會(huì)影響到在北京生活的每一個(gè)大人和小孩，影響到每一個(gè)人的健康問(wèn)題。如何才能解決北京的空氣污染問(wèn)題，需要政府，也需要全社會(huì)的努力。出臺(tái)必要的政策對(duì)治理空氣污染也是非常必要的。
其他的，也歡迎各位網(wǎng)友給我提出意見(jiàn)和建議，最好是有解決的辦法。
主持人：有網(wǎng)友問(wèn)潘總您為什么有興趣參選人大代表，您的時(shí)間和精力允許您這樣做嗎？
潘石屹：的確，我當(dāng)了人大代表之后，知道這項(xiàng)工作需要花費(fèi)許多時(shí)間。2008年元月份大概需要用超過(guò)一半的時(shí)間來(lái)從事這項(xiàng)工作。但我認(rèn)為這是值得的，這是一項(xiàng)很重要的社會(huì)責(zé)任，因?yàn)樽约簜�(gè)體的發(fā)展和進(jìn)步離不開(kāi)這個(gè)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。同樣，社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步會(huì)帶動(dòng)我們每一個(gè)人的成長(zhǎng)和進(jìn)步，這兩者是密不可分的。
第一次做北京市人大代表，有許多新的法律，新的知識(shí)需要學(xué)習(xí)。所以第一年可能對(duì)我來(lái)說(shuō)花費(fèi)的精力、時(shí)間會(huì)更多一些。許多媒體的朋友對(duì)我說(shuō)，期待著我的第一個(gè)提案。所以，我心里也很有壓力。為了做好這項(xiàng)工作，我想能夠通過(guò)現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)把我周?chē)娜耍汛蠹业牧α�，把網(wǎng)友的智慧全匯集起來(lái)，能夠?yàn)楸本┦腥舜筇岢龊玫�、有建設(shè)性的提案。
主持人：有網(wǎng)友提問(wèn)說(shuō)，如果真取消了封閉社區(qū)，那將來(lái)的新建小區(qū)是不是都不要封閉了？這樣的小區(qū)安全問(wèn)題如何解決？
潘石屹：這是一般人的誤區(qū)，認(rèn)為只有圍墻圍起來(lái)的小區(qū)，封閉的小區(qū)才是安全的，如果沒(méi)有圍墻的小區(qū)是不安全的。許多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，封閉的小區(qū)，各種犯罪率，例如盜竊、強(qiáng)奸這樣的犯罪率都要比開(kāi)放的小區(qū)高得多。因?yàn)樵绞情_(kāi)放的社區(qū)，犯罪分子越會(huì)在所有人的監(jiān)督下，而一個(gè)封閉的小區(qū)只靠幾個(gè)保安是監(jiān)督不了的。聯(lián)合國(guó)教科文組織在世界各地評(píng)選安全社區(qū)，其中參選的基本條件就是它必須是一個(gè)開(kāi)放的小區(qū)，而不能是一個(gè)封閉的小區(qū)。封閉小區(qū)是沒(méi)有資格參加教科文組織的“安全社區(qū)”的評(píng)選的。
主持人：有位網(wǎng)友向潘總提問(wèn)：老潘您好，一直很關(guān)注您對(duì)中關(guān)村甲3號(hào)地的競(jìng)標(biāo)，我相信如果您中標(biāo)的話，一定會(huì)實(shí)現(xiàn)城市融合的理念，但是現(xiàn)在龍湖中標(biāo)了，從網(wǎng)站上看，他們對(duì)這塊地的定位是CEO官邸，空中別墅等高端物業(yè)，與現(xiàn)在的政策相背離，如果是這樣，真的感覺(jué)不如您提出的開(kāi)發(fā)理念。您對(duì)這塊地的未來(lái)怎么看？
潘石屹：在我們10多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷中，我們走訪了許多城市，發(fā)現(xiàn)城市融合的理念是未來(lái)城市發(fā)展的趨勢(shì)，只有城市融合了，目前城市遇到的問(wèn)題，例如“窮人區(qū)、富人區(qū)”的問(wèn)題，“貧民窟”的問(wèn)題，“交通擁擠”的問(wèn)題等等，都會(huì)得到緩解。但我不認(rèn)為，在這塊地上面做一些高檔的定位是和城市融合這個(gè)理念相矛盾的。例如在一棟高樓中，屋頂可以做空中花園，銷(xiāo)售給這個(gè)城市中最有錢(qián)的人，有好多景觀，有寬敞的陽(yáng)臺(tái)，地下的幾層也可以做成別墅，有院子，有花園。但一些不好的朝向，不好的樓層照樣可以做中低檔、小戶型的房子。甚至可以讓這些收入比較高的家庭司機(jī)、保姆住在一座樓里面，這樣為他們的就業(yè)，為減少城市交通的擁擠都有很大的好處。
主持人：有網(wǎng)友提問(wèn)：潘總您好，北京和天津之間開(kāi)通了30分鐘的直達(dá)快速列車(chē)，您認(rèn)為這樣會(huì)對(duì)天津以及北京靠近天津周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響嗎？
潘石屹：從地域上看，北京和天津這兩座特大型城市在華北平原上距離非常近，高速列車(chē)的開(kāi)通把這兩個(gè)城市的距離拉得更近，更吸引在一起了。這對(duì)這兩個(gè)城市的發(fā)展都會(huì)造成非常大的影響，對(duì)這兩個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展影響也會(huì)很大。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要是依靠城市的基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是交通。我們看到在地鐵線附近的物業(yè)和遠(yuǎn)離地鐵站的物業(yè)，因?yàn)榇蠹揖幼》奖愠潭鹊牟煌瑢?duì)房子的價(jià)格會(huì)有很大的不同。我相信天津、北京高速列車(chē)的開(kāi)通將會(huì)改變這兩個(gè)城市房地產(chǎn)的格局。
三年不買(mǎi)房的說(shuō)法太武斷了
主持人：有一個(gè)網(wǎng)友提問(wèn)說(shuō)：潘總好，您覺(jué)得2008年房地產(chǎn)形勢(shì)怎么樣，是“拐點(diǎn)”嗎？
潘石屹：現(xiàn)在剛進(jìn)入2008年，這一年大家都特別關(guān)注北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化，也出現(xiàn)了各種觀點(diǎn)，我想應(yīng)該從以下幾方面來(lái)看。
第一、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、北京的經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？如果經(jīng)濟(jì)大勢(shì)出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)幸免。
第二、要看08年房地產(chǎn)形勢(shì)，要看過(guò)去兩年時(shí)間土地的供應(yīng)量和這些土地供應(yīng)到了什么區(qū)域。從這一點(diǎn)上看，過(guò)去兩年時(shí)間政府公開(kāi)“招拍掛”的土地量并不大。這意味著今、明年兩年北京房子的供應(yīng)量，尤其是五環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量會(huì)比較少。
第三、要看政策和政策的實(shí)行情況。例如上星期國(guó)務(wù)院公布的“兩年不開(kāi)發(fā)的土地要收回，兩年之內(nèi)未開(kāi)發(fā)的土地要收取20%的閑置費(fèi)。”這就促使前些年做土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)盡快地把土地變成房子，無(wú)形中增加了市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量，有利于平抑房地產(chǎn)的價(jià)格。
主持人：這個(gè)網(wǎng)友的問(wèn)題是“最近市場(chǎng)觀望情緒比較濃，請(qǐng)問(wèn)潘總這種狀況什么時(shí)候會(huì)發(fā)生改變？”
潘石屹：目前市場(chǎng)的觀望情緒主要是來(lái)自于深圳、廣州兩個(gè)城市成交量大幅度下跌，再加上圣誕、元旦、春節(jié)前后每年的成交量都不會(huì)非常多，因?yàn)榉偶倨陂g大家都在忙著度假。
我并不擔(dān)心北京08年房地產(chǎn)總體市場(chǎng)情況，因?yàn)榈谝晃铱春帽本?8年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；第二，過(guò)去的兩年時(shí)間，北京供應(yīng)的土地不足，相對(duì)于當(dāng)年銷(xiāo)售面積來(lái)說(shuō)要少很多。
主持人：潘總您在一篇博客里說(shuō)，均價(jià)8000元/平方米以下的中低檔房將出現(xiàn)拐點(diǎn)，我看您一直用“拐點(diǎn)”而不是說(shuō)“降價(jià)”，請(qǐng)問(wèn)這兩者之間有什么差別嗎？
潘石屹：為什么要用8000元/平方米這個(gè)點(diǎn)，因?yàn)槲覀兎治隽?005、2006、2007年這三年北京市房屋價(jià)格成交量的分布曲線，我們發(fā)現(xiàn)它們都成標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)數(shù)正態(tài)分布圖。而8000元以下房子的成交量在過(guò)去三年時(shí)間都超過(guò)北京市總成交量的50%，就是說(shuō)，從4000—8000元/平方米這個(gè)價(jià)格區(qū)間是最值得關(guān)注的區(qū)間。在這個(gè)區(qū)間中其實(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，07年供應(yīng)的土地中有大量的低檔商品房，也有大量的雙限房，經(jīng)濟(jì)適用房，甚至在一些高檔小區(qū)中配置了一定比例的廉租屋。這樣，在2008年、2009年北京市房屋的供應(yīng)中加大了中低檔房的供應(yīng)量。在供應(yīng)量增加、需求量不變的情況下，它的價(jià)格就會(huì)受到抑制。至于用“拐點(diǎn)”還是用“下跌”，只是一個(gè)表達(dá)方式。我們最重要的是要看到這個(gè)價(jià)格變化背后實(shí)施的東西是什么。
“拐點(diǎn)論”談?wù)摰梅浅６�，有許多人不是看價(jià)格背后的供求關(guān)系，而是鉆到高等數(shù)學(xué)中去找一階導(dǎo)數(shù)，二階導(dǎo)數(shù)的方法去談“論拐點(diǎn)”。我認(rèn)為這些談?wù)摱际菦](méi)有實(shí)際意義的，只是數(shù)學(xué)游戲。
潘石屹題詞：
天水是我故鄉(xiāng)，我一直通過(guò)天水在線關(guān)注著家鄉(xiāng)。希望家鄉(xiāng)父老鄉(xiāng)親們健康、快樂(lè)！
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