作者：王曉慧
編者按
上市的話題不說(shuō)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題不談，政府的做法不論……2006年，一向被媒體稱(chēng)之為愛(ài)作秀的北京房地產(chǎn)大佬潘石屹似乎淡出了媒體視野。
老潘擁有生意人的精明和狡黠，當(dāng)他背負(fù)太多的時(shí)候，反而去找最簡(jiǎn)單的方式釋放。
心底最真的那份淳樸使老潘在情感糾葛上選擇退讓。偶爾地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和覺(jué)悟。
Pan Shiyi, doing business under some belief
2006年終于過(guò)去了。
對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)講，2006年是他們想說(shuō)又不敢說(shuō)話的一年。違法土地的收回和腐敗官員的落馬使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人人自危，地產(chǎn)新政接二連三地出臺(tái)，讓開(kāi)發(fā)商們變得異常謹(jǐn)慎和低調(diào)……
近日，SOHO中國(guó)赴港上市再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。而在其上市傳聞的背后，還緊跟著華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、方恒地產(chǎn)等眾多北京房企謀求上市的消息。這些涉及上市傳聞的房地產(chǎn)公司對(duì)上市二字毫無(wú)例外地選擇了沉默，潘石屹也不例外。
前車(chē)之鑒 絕口不提上市
無(wú)可奉告，我們這次訪談可以結(jié)束了。采訪剛剛開(kāi)始，老潘便讓記者吃了閉門(mén)羹，他明確表示，上市的話題一概不提。
潘石屹回避的話題恰恰是證券市場(chǎng)投資者關(guān)心的問(wèn)題。采訪潘石屹之前，記者采訪了一些機(jī)構(gòu)投資者和股民，他們對(duì)SOHO中國(guó)遲遲不上市表示質(zhì)疑。企業(yè)上市不僅能夠籌集發(fā)展資金，而且能建立一個(gè)融資平臺(tái)。哪家企業(yè)能保證每時(shí)每刻資金充足？又有哪家企業(yè)會(huì)嫌融資渠道太多呢？
其實(shí)，SOHO中國(guó)早在2002年就打算在美國(guó)和香港同時(shí)上市，但潘石屹當(dāng)時(shí)的高調(diào)并沒(méi)有給SOHO中國(guó)帶去良好的預(yù)期，最終上市計(jì)劃流產(chǎn)。
有道是一朝被蛇咬，十年怕井繩。有了上次的教訓(xùn)，對(duì)傳聞中的SOHO中國(guó)上市，潘石屹此次謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)也就可以理解了。近幾年，房地產(chǎn)界政策變幻莫測(cè)，老潘一改此前的處事風(fēng)格也情有可原。
中信證券研發(fā)中心總經(jīng)理王德勇表示，作為地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該抓緊上市了，因?yàn)榻窈蠓康禺a(chǎn)的發(fā)展主要依靠資本力量。王德勇建議房地產(chǎn)企業(yè)最好選擇在境內(nèi)上市，因?yàn)楫?dāng)今境內(nèi)的資本市場(chǎng)融資環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于境外，融資效率也非常高。無(wú)論是在發(fā)行價(jià)格還是融資成本方面，境內(nèi)市場(chǎng)都具備相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)一直屬于負(fù)債率較高的行業(yè)，融資對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎從不為缺錢(qián)發(fā)愁，我們近四年半的時(shí)間，資產(chǎn)負(fù)債率是零，這四年半，我們沒(méi)借過(guò)銀行一分錢(qián)。雖然最近剛向銀行借了一些錢(qián)，資產(chǎn)負(fù)債率也就是20%～30%。
對(duì)于如何控制資金風(fēng)險(xiǎn)，老潘覺(jué)得自己做得好就行，給別人出主意，別人也未必會(huì)聽(tīng)，每家企業(yè)都有自己的融資手段和獨(dú)門(mén)絕活。為了表明不是在敷衍記者，老潘舉了順馳中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌的例子，他就有自己的融資辦法。
樂(lè)得其所土地增值稅
影響不大
2007年1月16日，國(guó)稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求自2月1日起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。清算土地增值稅的消息一出，中國(guó)股市可謂是春江水暖鴨先知，68只A股房地產(chǎn)股票中有26只跌停。同時(shí)，香港股市也有十幾只房地產(chǎn)股下跌，僅一個(gè)上午，100億港幣市值付之東流。
第二天，十幾家上市公司發(fā)布公告，政策的出臺(tái)對(duì)我們沒(méi)有影響。有沒(méi)有影響，股民一目了然。據(jù)專(zhuān)家介紹，土地增值稅清算會(huì)普遍加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力、壓縮利潤(rùn)空間，使行業(yè)毛利率平均下降10個(gè)百分點(diǎn)左右。
對(duì)SOHO中國(guó)沒(méi)有任何影響。潘石屹看出記者的半信半疑，繼而解釋?zhuān)谝唬琒OHO所有的項(xiàng)目都是預(yù)提，土地增值稅這個(gè)文件下發(fā)之前（2月1日），我們已經(jīng)主動(dòng)按照原來(lái)的土地增值稅條例上繳了，所以對(duì)我們影響不大。比如，我們?nèi)ツ昃桶熏F(xiàn)代城這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅全都交完了，一分錢(qián)不欠。第二，SOHO的會(huì)計(jì)事務(wù)所是畢馬威，他們的預(yù)提額都非常保守，所以對(duì)我們現(xiàn)金流量不會(huì)有什么影響。
起初，潘石屹對(duì)畢馬威的嚴(yán)謹(jǐn)并不認(rèn)同。在得知同行中很多地產(chǎn)公司沒(méi)有預(yù)繳土地增值稅，而畢馬威卻要SOHO中國(guó)按照100%的比例預(yù)提的時(shí)候，潘石屹曾覺(jué)得不公平，因此多次與畢馬威討論此事。但是畢馬威一直堅(jiān)持，認(rèn)為必須按國(guó)務(wù)院1993年12月下發(fā)的文件執(zhí)行。
其實(shí)，土地增值稅是個(gè)被束之高閣十多年的老稅種。畢馬威所指的文件就是《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，早在1993年即已經(jīng)出臺(tái)。當(dāng)時(shí)出臺(tái)該文件的目的是為了抑制海南瘋狂的房地產(chǎn)投機(jī)，短期效果十分明顯，沉重打擊了投機(jī)商。但是，該文件出臺(tái)以后并未得到嚴(yán)格的貫徹實(shí)施。
至今，房地產(chǎn)公司清繳土地增值稅非常少，大都采用按照銷(xiāo)售額的1%預(yù)繳的方式。潘石屹解釋?zhuān)謇U是一個(gè)特別復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，熟悉這個(gè)過(guò)程的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，各個(gè)地方的政策都不一樣，但都不是用清繳的方式，而是用預(yù)繳的方式。
按銷(xiāo)售額1%計(jì)提夠交土地增值稅嗎？記者從幾個(gè)專(zhuān)家處得到的答案都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從幾家上市公司的三季度報(bào)告來(lái)看，即使按照30%的最低稅率計(jì)算，應(yīng)繳土地增值稅平均占到銷(xiāo)售額10%以上。高利潤(rùn)的商品房、別墅、高檔公寓項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅就更高。
王德勇告訴記者，這個(gè)政策對(duì)預(yù)提了增值稅的地產(chǎn)企業(yè)影響較小，但是也有影響，即使是按照1%的稅率足額計(jì)提，企業(yè)的現(xiàn)金流和日后的土地儲(chǔ)備也都有影響。據(jù)了解，68家A股房地產(chǎn)上市公司中，已經(jīng)進(jìn)行預(yù)提的還不到一半，其中，大部分預(yù)提也是近幾年才開(kāi)始的。難怪會(huì)有如此多的房地產(chǎn)股票大驚失色。
畢馬威的謹(jǐn)慎得到了好的結(jié)果，讓SOHO中國(guó)避開(kāi)了此次清算風(fēng)險(xiǎn)。任憑外面人喊馬叫，老潘現(xiàn)在心里美滋滋的，跟沒(méi)事兒人一樣。
痛斥潛規(guī)則 堅(jiān)守房地產(chǎn)
近幾年地產(chǎn)界風(fēng)云變幻，很多地產(chǎn)商就此打起了轉(zhuǎn)行的主意。今典集團(tuán)的張寶全要去拍電影，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)更是涉及了物業(yè)管理、旅游、金融投資等多個(gè)領(lǐng)域。看著身邊的人不務(wù)正業(yè)，小地主潘石屹依然選擇堅(jiān)守地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，他的理由很簡(jiǎn)單，我對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展很樂(lè)觀。
潘石屹給記者列舉了這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)：2006年，北京一手房的銷(xiāo)售額超過(guò)2000億元，新房售出18萬(wàn)套，其中不包括寫(xiě)字樓。一年2000億元的銷(xiāo)售額，這是多大的購(gòu)買(mǎi)力啊，全中國(guó)哪個(gè)行業(yè)年銷(xiāo)售額能超過(guò)2000億元？潘石屹的感嘆說(shuō)明他對(duì)這種市場(chǎng)表現(xiàn)非常滿意。
地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量帶給潘石屹充足的信心，同時(shí)，潘石屹看重的還有二線城市的潛力。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛發(fā)展，城市里雖然高樓密布，但是農(nóng)村里還都是土坯房。中國(guó)房地產(chǎn)還有特別大的發(fā)展�，F(xiàn)在北京、上海的市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)了，但是二線城市還沒(méi)有發(fā)展呢！
地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景讓潘石屹選擇了堅(jiān)守，但也有讓他感覺(jué)受束縛的地方，比如土地交易價(jià)格的不透明。
2003年以前，房地產(chǎn)商異地發(fā)展處處撞墻，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，這種情況更是王小二過(guò)年，一年不如一年。
潘石屹給記者列舉了廣渠路地塊的例子。負(fù)有地王美譽(yù)的廣渠路36號(hào)地段是眾地產(chǎn)商追求的對(duì)象，這場(chǎng)招標(biāo)引來(lái)了十三家地產(chǎn)諸侯競(jìng)逐。其中包括華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)等。
但是，最終的招標(biāo)結(jié)果卻讓業(yè)界大為不滿，出價(jià)的第一名到第五名都沒(méi)有中標(biāo)，中標(biāo)的第六名是北京城建和城開(kāi)公司聯(lián)合體，這兩家公司均是北京市國(guó)資委的旗下公司。有媒體報(bào)道，這家公司沒(méi)有能力進(jìn)行一次性付款，而一次性付款卻是招標(biāo)前的明文規(guī)定。
事隔多日，潘石屹依然對(duì)此事喘不勻氣，排名靠前的都是實(shí)力雄厚的公司，拿著真金白銀去競(jìng)標(biāo)，第六名沒(méi)有資金，沒(méi)有能力，為什么還會(huì)把項(xiàng)目交給他們？現(xiàn)在這樣的事情接二連三地發(fā)生。
潘石屹很明確，無(wú)論政府'招拍掛'的標(biāo)準(zhǔn)有多極端，只要之前定下了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就行。價(jià)格的不透明對(duì)整個(gè)地產(chǎn)界不公平，政府稅收也會(huì)減少，對(duì)消費(fèi)者也不公平。占了便宜的就只有一個(gè)，就是中標(biāo)者。
2004年后，協(xié)議出讓的土地交易方式基本上不再采用，招拍掛成為主要交易方式。這對(duì)于提高土地交易過(guò)程的市場(chǎng)化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐敗，減少了國(guó)有資產(chǎn)流失。但是，招拍掛機(jī)制雖然總體上優(yōu)于協(xié)議出讓?zhuān)瑓s并不能保證解決土地交易過(guò)程中存在的所有問(wèn)題。
一個(gè)制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行如果出現(xiàn)不當(dāng)，會(huì)扭曲一個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。老潘希望地產(chǎn)界不會(huì)像娛樂(lè)圈那樣，形成一個(gè)潛規(guī)則，否則將對(duì)行業(yè)貽害無(wú)窮。
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