新浪財(cái)經(jīng)訊 4月24日，地產(chǎn)界名人、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在海南博鰲回答新浪財(cái)經(jīng)提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，2004年房地產(chǎn)商都賺了大錢(qián)，并稱(chēng)房?jī)r(jià)暴漲主要源于供求失衡等多種因素。
不同意孫宏斌、任志強(qiáng)的“需求決定房?jī)r(jià)”論
新浪財(cái)經(jīng)：我們?cè)?A class=akey target=_blank>博鰲亞洲論壇的時(shí)候同時(shí)上海也在舉行一個(gè)會(huì)議，建設(shè)部在上海談?wù)摦?dāng)前房?jī)r(jià)的問(wèn)題，您應(yīng)該比我更清楚。
潘石屹：好象在上海召開(kāi)建設(shè)部一個(gè)內(nèi)部會(huì)議，討論下一步的趨勢(shì)性的東西。
新浪財(cái)經(jīng)：這個(gè)會(huì)是常規(guī)的例行會(huì)議嗎？
潘石屹：我覺(jué)得不是日常的例會(huì)，好象是一個(gè)解決具體問(wèn)題的會(huì)議。3月末國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)八條，下發(fā)文件的題目就是讓房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展，好象提法是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。如果房?jī)r(jià)大起大落的話，當(dāng)?shù)氐呢?fù)責(zé)人要承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然在過(guò)去的兩年時(shí)間，各地的房?jī)r(jià)都沒(méi)有落，而是大漲，上海的漲幅是最快的，在過(guò)去一年的時(shí)間由于外圍房子價(jià)格便宜，政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是房?jī)r(jià)上漲20%多，實(shí)際上對(duì)一個(gè)具體的項(xiàng)目可能是翻了一番。所以國(guó)務(wù)院文件下發(fā)以后，上海市政府接二連三的出臺(tái)政策，現(xiàn)在大概有一個(gè)月過(guò)去了，作為主管部門(mén)，建設(shè)部肯定要下去看一下，可能有點(diǎn)調(diào)研的性質(zhì)，看看上海的房?jī)r(jià)到底怎么樣。
新浪財(cái)經(jīng)：是解決上海一個(gè)地方的問(wèn)題還是解決全國(guó)的問(wèn)題。
潘石屹：是全國(guó)的，中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)普遍漲幅都比較高。有些城市提供的數(shù)據(jù)非常驚人，但是仔細(xì)分析一下，是因?yàn)樵瓉?lái)的基數(shù)比較低。但北京、上海、深圳原來(lái)的房?jī)r(jià)基數(shù)就比較高。
新浪財(cái)經(jīng)：會(huì)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？
潘石屹：最起碼是平穩(wěn)，房?jī)r(jià)為什么漲這么快，這實(shí)際上是擺在大家面前的問(wèn)題，這是誰(shuí)都要問(wèn)為什么的原因，房?jī)r(jià)為什么在過(guò)去兩年漲的這么快呢？
新浪財(cái)經(jīng)：你覺(jué)得是為什么呢？
潘石屹：大家愿不愿意面對(duì)這個(gè)事實(shí)。媒體把它歸結(jié)成投機(jī)性的購(gòu)房人多，溫州購(gòu)房團(tuán)，包括臺(tái)灣人到上海買(mǎi)房多，這都是個(gè)人行為，只要他們不違法不偷稅漏稅就不應(yīng)該批判。我覺(jué)得主要還是供應(yīng)問(wèn)題。土地、資金再加上好開(kāi)發(fā)商，這樣才能形成市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。從2003年開(kāi)始的過(guò)去兩年時(shí)間政府一直在控制土地，拆遷的難度越來(lái)越大，當(dāng)然出臺(tái)這些政策的初衷，是讓拆遷戶(hù)不要受到開(kāi)發(fā)商的欺負(fù)，這樣間接的造成土地供應(yīng)不足。另外在最近兩年有一個(gè)提法是中國(guó)要實(shí)施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，中國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，如果出現(xiàn)糧荒的話是非常大的問(wèn)題，所以要保護(hù)農(nóng)民的耕地，不要在農(nóng)民耕地上搞各種各樣的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這兩種情況都減少了建設(shè)房子的用地。
新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在很多人都認(rèn)為需求決定房?jī)r(jià)，你贊同這個(gè)觀點(diǎn)嗎？
潘石屹：這還是比較片面的，馬克思說(shuō)過(guò)價(jià)格是由供應(yīng)量和需求兩個(gè)方面決定。形成市場(chǎng)價(jià)格一定是需求方和供應(yīng)方達(dá)成的妥協(xié)，雙方都認(rèn)同這個(gè)價(jià)格，所以像孫宏斌和任志強(qiáng)的“需求決定房?jī)r(jià)”觀點(diǎn)我是不同意的。市場(chǎng)一定是雙方達(dá)成的協(xié)議，比如這瓶礦泉水我說(shuō)5元，你說(shuō)5毛，那就成交不了，最后說(shuō)2塊成交了，就是合理的價(jià)格。價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。而不是由需求一方確定的。
新浪財(cái)經(jīng)：一個(gè)愿賣(mài)一個(gè)愿買(mǎi)的現(xiàn)象就是合理的嗎？
潘石屹：這就是市場(chǎng)上的合理性，要比計(jì)劃體制、行政命令的體制完美。可是市場(chǎng)不是都完美的，市場(chǎng)有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，所以管理經(jīng)濟(jì)過(guò)程當(dāng)中，就得考慮當(dāng)市場(chǎng)失靈的時(shí)候，市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候國(guó)家怎么調(diào)控它。
新浪財(cái)經(jīng)：我們覺(jué)得市場(chǎng)也有不規(guī)范的問(wèn)題。比如傾銷(xiāo)，我愿意低價(jià)賣(mài)，當(dāng)然更有人愿意低價(jià)買(mǎi)，可是這就存在問(wèn)題，自然需要干預(yù)。還有反壟斷法出臺(tái)也是一個(gè)道理。我覺(jué)得房?jī)r(jià)到這種高的程度也是這種因素，市場(chǎng)不一定就都是對(duì)的。
潘石屹：市場(chǎng)不一定全是對(duì)的，但實(shí)踐證明用市場(chǎng)方式配置社會(huì)上各種資源、包括資金、土地這些資源，配置的有效性比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)配置要有效得多。所以國(guó)務(wù)院在去年就下發(fā)文件，其中有一句話，我覺(jué)得這句話角度還是很高，就是“充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用”。你剛剛說(shuō)的這兩個(gè)問(wèn)題在目前的房地產(chǎn)界是不存在的，首先低價(jià)傾銷(xiāo)不存在，再有壟斷也不存在�，F(xiàn)在中國(guó)有幾萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，北京有幾千家房地產(chǎn)公司，最大的房地產(chǎn)公司占的營(yíng)業(yè)額也沒(méi)有占到全國(guó)營(yíng)業(yè)額的3%，人們購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候有多個(gè)選擇，并沒(méi)有形成壟斷，所以不會(huì)出現(xiàn)壟斷的價(jià)格。
北京公布的土地供應(yīng)計(jì)劃能否順利實(shí)施還只是個(gè)未知數(shù)
新浪財(cái)經(jīng)：你談?wù)勀壳氨本┑姆慨a(chǎn)市場(chǎng)是什么樣的情況？
潘石屹：北京市政府在4月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了文件之后，有兩個(gè)舉措。像我和任志強(qiáng)，包括好多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是有錢(qián)但是買(mǎi)不到土地，所以在北京的土地供應(yīng)量相對(duì)不足，滿足不了市場(chǎng)的需求，讓媒體把這樣的說(shuō)法演繹成“地荒論”，就是土地供應(yīng)發(fā)生饑荒了。這種情況下，北京市土地局的領(lǐng)導(dǎo)、北京市發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)馬上就說(shuō)土地供應(yīng)充足，十年都?jí)蛴�，政府出讓出去的土地三年之�?nèi)一平方米不出讓都?jí)蛴�。我認(rèn)為實(shí)際上北京政府是在調(diào)整人們對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期，如果所有老百姓都認(rèn)為土地不夠用，房?jī)r(jià)還會(huì)飛漲，國(guó)務(wù)院已經(jīng)下發(fā)文件要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，所以北京國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)和發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)出來(lái)表這個(gè)態(tài)，實(shí)際上是調(diào)整人們未來(lái)的預(yù)期，這樣就可以把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，我能夠理解他們的想靠控制未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)調(diào)整目前的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上在北京四環(huán)里面的土地供應(yīng)量還是比較少的，這是我個(gè)人的看法。
第二個(gè)北京市出臺(tái)一個(gè)政策，土地供應(yīng)管理辦法，馬上出臺(tái)了2005年供應(yīng)土地的計(jì)劃，里面建機(jī)場(chǎng)的多少、公共設(shè)施的多少、教育的多少、國(guó)家機(jī)關(guān)多少，商品房用地多少，這個(gè)詳細(xì)數(shù)字沒(méi)有出來(lái)，可是一下拋出一個(gè)大數(shù)，2005年要供應(yīng)六千公頃土地。我想再過(guò)幾個(gè)星期北京會(huì)出來(lái)細(xì)則，六千公頃大概有一半是商品房的用地，說(shuō)明北京的土地是充足的，計(jì)劃馬上要出來(lái)了。我覺(jué)得北京的調(diào)控還是很有力度，首先是不讓人們恐慌。未來(lái)土地是夠用的。第二具體的數(shù)字說(shuō)話，先拋一個(gè)大數(shù)六千公頃，里面有一半可以做商品房開(kāi)發(fā)的話也有三千公頃，他們?cè)傧朕k法完成這三千公頃土地的出讓。
新浪財(cái)經(jīng)：這樣大規(guī)模的供應(yīng)土地，地價(jià)是否應(yīng)該會(huì)降下來(lái)？
潘石屹：這只是一個(gè)計(jì)劃，能不能供應(yīng)出來(lái)還是未知數(shù)，供應(yīng)的是三環(huán)里面還是四環(huán)里面、五環(huán)里面，你說(shuō)四環(huán)的房?jī)r(jià)要暴漲和昌平多供應(yīng)土地是不受任何影響的。所以北京市的政策是比較穩(wěn)，也比較狠。而上海的做法有點(diǎn)急，當(dāng)天就開(kāi)會(huì)，增加了2個(gè)2000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。又有多個(gè)房地產(chǎn)商受到了查處，他們的房子就不能賣(mài)了，讓其他房地產(chǎn)發(fā)展商無(wú)所適從了，他們不知道明天還會(huì)出臺(tái)什么政策。可是北京的政策是從市場(chǎng)供應(yīng)量調(diào)控。沒(méi)有像上海說(shuō)只要打廣告，“奢侈”這兩個(gè)字都不能提了，提就違法了，誰(shuí)不知道政策會(huì)出到什么地方去。我想這次建設(shè)部去開(kāi)會(huì)，作為行業(yè)主管，作為房地產(chǎn)方面的專(zhuān)家也會(huì)吸取上海的教訓(xùn)。上海房地產(chǎn)近來(lái)一天出臺(tái)一個(gè)政策。實(shí)際上上海應(yīng)該預(yù)防的是房的價(jià)格暴跌。如果暴跌的話對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)，對(duì)上海的銀行，對(duì)上海的市民都是不利的。
新浪財(cái)經(jīng)：你的意思就是一個(gè)是上海政府政策拉高上海房?jī)r(jià)？
潘石屹：上海的拆遷，城區(qū)基本上拆不動(dòng)了，土地的供應(yīng)量減少了。上海的科學(xué)家說(shuō)每年上海的地往下降幾毫米，所以把上海的容積率一律降到2.5，這樣供應(yīng)量也大大減少了，那么在需求增長(zhǎng)的情況，人們會(huì)覺(jué)得未來(lái)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，越是這樣的局面人們?cè)綋屬?gòu)，越搶購(gòu)需求量就更大，越滿足不了需求，所以上海出現(xiàn)了房子價(jià)格翻番的情況。
新浪財(cái)經(jīng)：北京的雖然不是翻一番，但是也差不多近50%了。
潘石屹：對(duì)于三環(huán)里面的具體項(xiàng)目這個(gè)估計(jì)可能差不多，但是可能比這個(gè)低一些的，比如富力城的項(xiàng)目、我們建外SOHO的增長(zhǎng)幅度達(dá)不到50%，但是這個(gè)增長(zhǎng)幅度也比較大。
高房?jī)r(jià)的間接原因在政府身上
新浪財(cái)經(jīng)：你能說(shuō)一下現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率是多少嗎？
潘石屹：在北京，如果是這個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展商沒(méi)有做一些手腳，為什么我用手腳這個(gè)詞兒呢？他不一定是違法，在朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，把公司注冊(cè)在門(mén)頭溝，注冊(cè)在密云了，這樣利潤(rùn)率可能高一點(diǎn)兒了，如果是在市區(qū)內(nèi)正常交5%的營(yíng)業(yè)稅，再按照政策交土地增值稅，再交利潤(rùn)的33%的所得稅，北京房地產(chǎn)行業(yè)最高利潤(rùn)率不會(huì)超過(guò)17.5%。
新浪財(cái)經(jīng)：昨天我聽(tīng)任總說(shuō)，他說(shuō)“我們現(xiàn)在也過(guò)上了好日子”，聽(tīng)他的口氣，利潤(rùn)率起碼在30%、40%。
潘石屹：不可能。我們可以算一下，就按照這幾個(gè)稅算一下，任志強(qiáng)的利潤(rùn)率，據(jù)我了解到的情況就不到10%，不到10%都高的不得了。
新浪財(cái)經(jīng)：照這樣說(shuō)，兩三年前你們難道是虧損賣(mài)房子？
潘石屹：我們建“建外SOHO”的時(shí)候鋼材價(jià)格翻了一番，其他的成本也在上漲。
新浪財(cái)經(jīng)：我前天采訪孫宏斌的時(shí)候他說(shuō)鋼材的價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大，成本的因素在房?jī)r(jià)里面影響不大，最多一項(xiàng)是土地的成本可能影響會(huì)大一些。
潘石屹：我們可以算一下一平米需要的鋼材是110公斤，110公斤鋼材對(duì)整個(gè)成本的影響差不多在2%左右，這一項(xiàng)材料的影響就在2%左右。土地的成本在過(guò)去兩年翻了一番，就是出讓金、拆遷費(fèi)。從一個(gè)指標(biāo)來(lái)看，國(guó)貿(mào)附近的拆遷，按照北京市2003年底出臺(tái)的貨幣拆遷政策，拆遷一平方米房子大概四千多塊錢(qián)，再加上先搬走的獎(jiǎng)金一共五千多塊錢(qián)，現(xiàn)在拆遷一平方米的房子都已經(jīng)漲到一萬(wàn)塊錢(qián)，就這一項(xiàng)也翻了一番。
新浪財(cái)經(jīng)：按一套在北京南三環(huán)的普通住宅，它的成本大概多少錢(qián)？
潘石屹：南三環(huán)的情況我不是非常熟悉，我們說(shuō)東三環(huán)到東四環(huán)這樣的地方，按四環(huán)邊上說(shuō)吧，因?yàn)槿h(huán)有一個(gè)CBD不好說(shuō)。四環(huán)來(lái)說(shuō)一平方米建筑面積上土地的成本就是4000到4500元。
新浪財(cái)經(jīng)：如果容積率提高，成本不就降下來(lái)了嗎？
潘石屹：這個(gè)不是指土地面積，是建筑面積，北京東四環(huán)附近一個(gè)項(xiàng)目最近就要招標(biāo)了，我們天天測(cè)算準(zhǔn)備去舉牌子競(jìng)拍，我們心理的底價(jià)就是這個(gè)價(jià)格。在房地產(chǎn)一般不談土地的面積，有可能有一大塊土地是政府規(guī)劃讓你建綠地的，這是沒(méi)有意義的，綜合算下來(lái)是一平方米建筑面積土地是多少。如果往三環(huán)里走一走，一平方米的建筑土地價(jià)格應(yīng)該在6500-7000元。
新浪財(cái)經(jīng)：這是今年的數(shù)字嗎？
潘石屹：這是去年的，今年的可能還要高一點(diǎn)兒。去年我們?cè)贑BD的一塊地，我們拿下來(lái)是6500塊錢(qián)。這是去年5月初的時(shí)候，就在京廣和藍(lán)島中間。
新浪財(cái)經(jīng)：到時(shí)候你的房子要賣(mài)多少錢(qián)？
潘石屹：大概一萬(wàn)多，到時(shí)候看市場(chǎng)吧。現(xiàn)在交了7.2億元的地價(jià)款，土地還沒(méi)有給我，土地的資金成本算在里面就7000光土地的成本就超過(guò)7000，建安費(fèi)建的好一點(diǎn)兒5000塊錢(qián)，另外還有營(yíng)業(yè)稅、所得稅、增值稅，所以15000的價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)平衡點(diǎn)。
新浪財(cái)經(jīng)：這么說(shuō)控制房?jī)r(jià)只能從地著手了？
潘石屹：這是最基本的。那天周行長(zhǎng)在博鰲開(kāi)會(huì)，有人說(shuō)潘石屹過(guò)來(lái)了，只要你跟他說(shuō)提高利息他肯定害怕。周行長(zhǎng)說(shuō)他不怕。我說(shuō)利率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么太大的影響，銀行提高利息，其他行業(yè)非常受影響。房地產(chǎn)最重要的影響因素是供應(yīng)量�，F(xiàn)在政府只是公布了一個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃，今年能不能按照計(jì)劃把土地供應(yīng)出來(lái)我們還要看一看。
上海的地價(jià)就更高了，以“靜安區(qū)”為例，未來(lái)根本沒(méi)有土地供應(yīng)量，地價(jià)能不高嗎。
新浪財(cái)經(jīng)：你的意思是所有因素都出在政府身上，現(xiàn)在政府把手一松房?jī)r(jià)就會(huì)下來(lái)嗎�，F(xiàn)在這種高房?jī)r(jià)也是政府政策導(dǎo)致的現(xiàn)象？
潘石屹：間接的，政府的初衷可能正相反，政府還要解決別的問(wèn)題，解決保護(hù)農(nóng)民耕地的問(wèn)題，解決拆遷戶(hù)利益不受別人侵害的問(wèn)題，在解決這些問(wèn)題的過(guò)程中，實(shí)際上是被動(dòng)的、間接的減少了土地和房子的供應(yīng)量。在一個(gè)市場(chǎng)上面供不應(yīng)求的情況就只能靠?jī)r(jià)格去調(diào)整。
不要過(guò)分的劃分窮人、富人
新浪財(cái)經(jīng)：在采訪孫宏斌的時(shí)候也說(shuō)過(guò)，這種房?jī)r(jià)中高收入的人都買(mǎi)不起房子。
潘石屹：這可能就是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，市區(qū)的供應(yīng)量越來(lái)越少，少到什么程度，以北京為例，2004年公開(kāi)出讓的土地是500多萬(wàn)平方米的建筑面積，可是在四環(huán)里面的只占7.88%，可是北京的學(xué)校、醫(yī)院，基礎(chǔ)設(shè)施都在四環(huán)里面。
新浪財(cái)經(jīng)：你同意任志強(qiáng)的給富人蓋房的觀點(diǎn)嗎。
潘石屹：對(duì)于一個(gè)商人來(lái)說(shuō)你對(duì)應(yīng)就是客戶(hù)，你為客戶(hù)服務(wù)好就可以，客戶(hù)就是拿了錢(qián)買(mǎi)東西。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)對(duì)應(yīng)的是老百姓，政府肯定是為老百姓著想。對(duì)于新浪網(wǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)應(yīng)的就是網(wǎng)民。對(duì)于歌星來(lái)說(shuō)對(duì)應(yīng)的就是歌迷。任志強(qiáng)是亂了角色，他替政府操心了，說(shuō)窮人，富人，你就是一個(gè)商人，你對(duì)應(yīng)的就是你的客戶(hù)。你是希望房?jī)r(jià)高，客戶(hù)希望房?jī)r(jià)低，最后交易一定是矛盾的統(tǒng)一，是一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)平衡點(diǎn)就是你們成交的價(jià)格。
新浪財(cái)經(jīng)：任志強(qiáng)只是說(shuō)了一個(gè)實(shí)話，現(xiàn)在他的客戶(hù)都是富人。
潘石屹：不要過(guò)分的劃分窮人、富人。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，社會(huì)上各種各樣的東西都在發(fā)生變化，可能今天的富人明天就變成窮人了�，F(xiàn)在的首富陳天橋幾年前還操心怎么籌錢(qián)去留學(xué)，現(xiàn)在身價(jià)超過(guò)百億了。另外作為一個(gè)商人操好商人的心就行了，你對(duì)應(yīng)的就是你的客戶(hù)，你可能專(zhuān)門(mén)對(duì)應(yīng)年輕人的客戶(hù)，也可能專(zhuān)門(mén)對(duì)應(yīng)老年人客戶(hù)，只要為客戶(hù)服務(wù)好就是好的商人，客戶(hù)就是上帝。其實(shí)作為一個(gè)商人應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，可是最大的社會(huì)責(zé)任就是你要遵守法律，遵守政策，按章納稅。還要做一些公益的事、慈善的事。其實(shí)你能夠交了稅，這一大部分稅金政府會(huì)通過(guò)很有效的機(jī)制解決社會(huì)問(wèn)題，當(dāng)然作為補(bǔ)充可以做一些慈善事業(yè)，可是你做的慈善的事情比起你蓋房子總是很小的一部分。
北京仍然存在空置房
新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在北京還有沒(méi)有空置房。
潘石屹：有。
新浪財(cái)經(jīng)：既然有，為什么還有這種供應(yīng)不足的現(xiàn)象呢？
潘石屹：有人的觀點(diǎn)是北京的空置房不高，說(shuō)是統(tǒng)計(jì)基數(shù)錯(cuò)了，這是一類(lèi)觀點(diǎn)。有人的觀點(diǎn)是空置房都是差房子，要炸掉。我的觀點(diǎn)是北京的二手房市場(chǎng)沒(méi)有建立起來(lái)，如果二手房市場(chǎng)像上海一樣真正建立起來(lái)了，北京的空置房會(huì)大大降低。我身邊就有這樣的例子，他原來(lái)在國(guó)家機(jī)關(guān)工作，分了一套房子又破又舊，由于種種原因就是不能進(jìn)入市場(chǎng)，這套房子就閑著，堆一點(diǎn)東西或者臨時(shí)出租，他可能下海了或者出國(guó)了，收入變化了，他又用自己的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)一套新房子，實(shí)際上是有兩套房子，一套用著，一套空著。如果二手房市場(chǎng)建立起來(lái)，這套舊房子對(duì)他來(lái)說(shuō)已經(jīng)是負(fù)擔(dān)了，但對(duì)于一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，可能在北京有一套房子就是很好，這樣就可以使一部分房子流通起來(lái)，對(duì)一些人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房子過(guò)程不一定是購(gòu)買(mǎi)新房子，而是購(gòu)買(mǎi)二手房，購(gòu)買(mǎi)舊房子，這樣可以會(huì)使空置率降下來(lái)。北京的舊房子一共有200萬(wàn)套，其中國(guó)家機(jī)關(guān)有80萬(wàn)套，北京市政府和全民所有制企業(yè)有120萬(wàn)套，計(jì)劃體制分房是非常大的量。同時(shí)我認(rèn)為北京最關(guān)鍵的是解決二手房的市場(chǎng)。二手房一會(huì)降低空置率，第二還會(huì)解決交通擁擠的問(wèn)題。
新浪財(cái)經(jīng)：新房空置是什么原因？
潘石屹：新房空置的量不是很大，當(dāng)然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商各種各樣都有，有房地產(chǎn)商股東之間鬧矛盾，有房子配套不完善，有各種各樣的原因。舉一個(gè)例子，東三環(huán)有一個(gè)項(xiàng)目空置了很長(zhǎng)時(shí)間，這肯定是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部出現(xiàn)了問(wèn)題。
我已經(jīng)一年多沒(méi)談房?jī)r(jià)了，這是第一次談房?jī)r(jià)
新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在看來(lái)高房?jī)r(jià)基本是兩個(gè)原因，一個(gè)是政府手里抓著地不放，一個(gè)是流通性差。
潘石屹：不能說(shuō)抓著不放，可能政府為了解決農(nóng)民耕地的問(wèn)題可能間接造成供應(yīng)量不足。再有到門(mén)頭溝多供應(yīng)土地和緩解市區(qū)供應(yīng)不足根本沒(méi)有關(guān)系。
新浪財(cái)經(jīng)：你覺(jué)得政府現(xiàn)在應(yīng)該怎么做。
潘石屹：我已經(jīng)一年多沒(méi)有談房?jī)r(jià)了，這是第一次談房?jī)r(jià)，我們拋開(kāi)利率、稅收，這些問(wèn)題在過(guò)去幾個(gè)月時(shí)間都是熱點(diǎn)問(wèn)題，我認(rèn)為這些都是輔助的，最關(guān)鍵的是市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量。有了土地，有了錢(qián)才能形成供應(yīng)量。供應(yīng)量要適應(yīng)需求量，只有需求量和供應(yīng)量比較平衡的時(shí)候價(jià)格才能穩(wěn)定，如果不平衡的時(shí)候房地產(chǎn)肯定會(huì)暴漲暴跌。從大的方面來(lái)說(shuō)房子的需求是一個(gè)城市化的進(jìn)程的前提，這是中國(guó)未來(lái)10年、20年的大趨勢(shì)。多少人認(rèn)為把自己的孩子、女兒送到城里就算是過(guò)上了好日子，如果在農(nóng)村肯定是沒(méi)有出路的，幾代人的心愿是要到進(jìn)城去。他們覺(jué)得進(jìn)了城，擁有了一套真正的產(chǎn)權(quán)房就真正進(jìn)城了，有了家了。所以對(duì)房地產(chǎn)有比較大的需求。第二城里原來(lái)住小房子現(xiàn)在要住大房子，原來(lái)租房子現(xiàn)在賣(mài)房子這也是需求量。還有和國(guó)際環(huán)境也相關(guān)，中國(guó)經(jīng)歷了20多年的改革開(kāi)放已經(jīng)和世界融為一體了，不一定拿美元購(gòu)買(mǎi)房子的都是外商，有可能中國(guó)人本身有外匯，如果是他在購(gòu)買(mǎi)一個(gè)人民幣資產(chǎn)的物業(yè)，如果房子本身再升值，他又賭人民幣的升值。從目前來(lái)看人民幣升值的壓力是比較大。到美國(guó)出差，同樣拿這個(gè)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)東西或者吃飯，覺(jué)得人民幣還是挺值的，和美元比較還是非常堅(jiān)挺，這樣的情況下，如果這些人賭對(duì)了，過(guò)去一直不斷的購(gòu)買(mǎi)人民幣物業(yè)，物業(yè)一直在升值，人民幣跟著美元也升值了，這就是兩個(gè)升值的疊加。這種力量可能在大城市大一點(diǎn)兒，在其他下游城市可能沒(méi)有，但是這個(gè)力量是存在的，是不能忽視的，而且人們就賭這個(gè)，人民幣的升值。
包括國(guó)際大公司，新加坡凱德置地購(gòu)買(mǎi)北京長(zhǎng)安街的樓房，我想一定是這樣的。摩根士丹利購(gòu)買(mǎi)了兩個(gè)富力城的樓房也是這個(gè)原因。
新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在我們要構(gòu)建一個(gè)和諧社會(huì)，這種情況下政府到底應(yīng)該怎么做才能使市民收入和房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)和諧。
潘石屹：這就是大家理解不一樣了，和諧是不是所有人都有同樣房子，所有人都吃一樣的飯，所有人都在一樣的地位，這就是空想共產(chǎn)主義。我們也是做了好多年，就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，最后搞的大家吃吃不上，穿穿不上，回想三十年前我們吃的什么，穿的什么。發(fā)現(xiàn)最能讓財(cái)富積累的是市場(chǎng)，我覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)商品房的是一部分，然后再做一部分廉租屋這種的。
新浪財(cái)經(jīng)：你預(yù)測(cè)一下今年年底前房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲嗎。
潘石屹：作為一個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是兩種力量，有一部分人天天說(shuō)跌，一部分天天說(shuō)漲，這要看客戶(hù)自己的判斷，如果判斷房地產(chǎn)漲了，真的漲了他就賺錢(qián)了，如果判斷跌，結(jié)果漲了，他就沒(méi)有賺到錢(qián)。
新浪財(cái)經(jīng)：你的判斷是什么？
潘石屹：2004年年初的時(shí)候批判我的聲音特別多。因?yàn)?004年我寫(xiě)了一篇文章說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，結(jié)果被罵的一塌糊涂，從那以后我就沒(méi)有談房?jī)r(jià)的問(wèn)題。我說(shuō)從2003年來(lái)看土地和資金的供應(yīng)大幅度減少，需求還是很旺盛，需求方面的客戶(hù)是你越減少，他越購(gòu)買(mǎi)，如果是這樣持續(xù)下去，房?jī)r(jià)漲到一定程度，老百姓和政府是有一定承受能力的，到時(shí)候一定會(huì)出臺(tái)政策，3月末的時(shí)候是一個(gè)標(biāo)志點(diǎn)。所以在去年12月份，我說(shuō)2005年是最不確定的一年，一定有一個(gè)力量在往下拉，老百姓的力量，政府的力量都往下拉，3月末出臺(tái)這個(gè)政策，4月份是調(diào)整時(shí)期，從4月份來(lái)看可能有兩種情況，第一種情況是整個(gè)調(diào)控過(guò)程比較得力，像北京市政府這樣的做法，政府的聲音就是不管口袋有沒(méi)有貨，先壯著膽子說(shuō)，先讓發(fā)改委把土地供應(yīng)量說(shuō)出去，調(diào)整人們的預(yù)期，然后一個(gè)報(bào)告出來(lái)了，說(shuō)有多少土地，至于這些土地有沒(méi)有拆遷，接下來(lái)再想辦法。政府是這樣的策略就是從輿論調(diào)整人們的預(yù)期，是比較穩(wěn)妥的做法。第二種調(diào)控的辦法是上海，每天都出臺(tái)政策，我非常擔(dān)心，不是擔(dān)心上海的房?jī)r(jià)再漲，而是擔(dān)心一夜之間上海房地產(chǎn)可能崩盤(pán)了。
新浪財(cái)經(jīng)：崩盤(pán)會(huì)是什么結(jié)果？
潘石屹：那就是97年的香港，這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的傷害是非常大的，這是誰(shuí)都不愿意看到的。可是出臺(tái)的這一系列政策會(huì)把上海的房地產(chǎn)推到一個(gè)崩潰的邊緣。他們出臺(tái)的政策說(shuō)是查處地產(chǎn)發(fā)展商，每個(gè)城市都有很多地產(chǎn)發(fā)展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的發(fā)展商肯定要查處，可是不能因?yàn)閴褐品績(jī)r(jià)，突擊性的像嚴(yán)打一樣查房地產(chǎn)了，現(xiàn)在上海的情況就像嚴(yán)打一樣，查了一批就宣布處理七家，這七家三年內(nèi)不得銷(xiāo)售，五年內(nèi)不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)供應(yīng)量更少了，房?jī)r(jià)就更漲了。再極端的把所有房地產(chǎn)商都關(guān)起來(lái)，市場(chǎng)就沒(méi)有供應(yīng)量了，房子的價(jià)格只能是暴漲。所以上海的做法不見(jiàn)得是考慮成熟的做法。
新浪財(cái)經(jīng)：你現(xiàn)在看不清楚房?jī)r(jià)是么？
潘石屹：看是什么樣的客戶(hù)，如果我是一個(gè)客戶(hù)，要購(gòu)買(mǎi)房子，我覺(jué)得房地產(chǎn)漲漲跌跌是復(fù)雜。最好的選擇就是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房比較普通商品房政府減免了20%的稅費(fèi)，這樣購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房是最好的。如果要投資的話，就是四環(huán)里面的，你購(gòu)買(mǎi)一個(gè)房子一定有兩面性，一方面是馬克思說(shuō)的實(shí)用價(jià)值，另一方面看就是投資，就是這個(gè)物業(yè)能不能升值，你買(mǎi)這個(gè)房子值不值這個(gè)錢(qián)，如果作為商品作為投資人來(lái)看，我覺(jué)得北京四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量不會(huì)非常大。
新浪財(cái)經(jīng)：四環(huán)之內(nèi)的房子未來(lái)肯定是漲的？
潘石屹：我想是漲的。從投資回報(bào)率來(lái)看北京四環(huán)以?xún)?nèi)的回報(bào)率是最高的，應(yīng)該叫租金回報(bào)率。我剛到香港去，問(wèn)了香港中原主席幾個(gè)數(shù)字，第一香港的租金回報(bào)率多少，他說(shuō)甲級(jí)寫(xiě)字樓和公寓在香港是3%，乙級(jí)4%。北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)達(dá)到10%到15%之間。我問(wèn)了一下上海最近的情況，他說(shuō)上海下發(fā)政策之前和之后，中原地產(chǎn)的成交額減少到了八分之一。我問(wèn)價(jià)格，他說(shuō)從中原地產(chǎn)所有的房子來(lái)看，成交價(jià)格沒(méi)有顯著的變化�？匆粋�(gè)市場(chǎng)最重要的是看成交量，成交量大量萎縮的時(shí)候，價(jià)格應(yīng)該是跌的，這是價(jià)格下跌的前兆。
北京的房屋租金回報(bào)率高的不正常
新浪財(cái)經(jīng)：房?jī)r(jià)和租金應(yīng)該是有一定比例，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候租金是一定要漲的。
潘石屹：不一定。三年前我就說(shuō)北京的租金回報(bào)率高的不正常，未來(lái)幾年一定要跌。
新浪財(cái)經(jīng)：那買(mǎi)房不如租房合算了。
潘石屹：目前的租金回報(bào)情況下，買(mǎi)房是合算的，未來(lái)在北京三環(huán)、四環(huán)里面價(jià)格應(yīng)該上漲，租金應(yīng)該是下跌，回報(bào)率才能降下來(lái)。
新浪財(cái)經(jīng)：這好象和經(jīng)濟(jì)學(xué)不符合，經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)該是同比例上升才是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
潘石屹：原因是北京目前租金回報(bào)率太高，15%的租金回報(bào)率是不正常的，全世界任何一個(gè)城市都是找不到的，經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)原理，所有事情要回到均衡價(jià)格上去。10%到15%的租金回報(bào)率是不正常的，一定要回落到比銀行存款利息加兩個(gè)點(diǎn)，這是正常。別的行業(yè)買(mǎi)了一個(gè)機(jī)器，這個(gè)機(jī)器算了每年的回報(bào)率，這個(gè)機(jī)器可以用20年，用了20年以后這個(gè)殘值可能是零，可是一套房子除了每年帶來(lái)10%的回報(bào)率，20年后殘值可能還比原值高幾倍，一臺(tái)機(jī)器應(yīng)該比一個(gè)房子帶來(lái)的回報(bào)率高才是合理的，因?yàn)榉孔佣嗌倌曛蟮漠a(chǎn)值是要高的。
新浪財(cái)經(jīng)：你開(kāi)發(fā)這些房干脆都租算了，租上20年后再賣(mài)，這樣利潤(rùn)就高了。
潘石屹：對(duì)，那些大財(cái)團(tuán)，國(guó)貿(mào)、嘉里中心，就把這些房子建起來(lái)往外租，國(guó)貿(mào)最高的一年利潤(rùn)是接近一億美金。新加坡的凱德置地把豪華公寓一口氣買(mǎi)了，花了18億簽了合同。我的情況，我沒(méi)錢(qián)，所以我就分散開(kāi)，我也賺錢(qián)，我的客戶(hù)也賺錢(qián)，這個(gè)商業(yè)模式不一樣。我現(xiàn)在有6500個(gè)客戶(hù)，這些客戶(hù)在過(guò)去幾年中沒(méi)有一個(gè)不賺錢(qián)的，如果我像李嘉誠(chéng)一樣建完以后出租我肯定賺錢(qián)。東方廣場(chǎng)就是這樣的例子。而中國(guó)一下投了幾十億、上百億去建沒(méi)賺多少錢(qián)，實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)我們房子的人跟我們的股東一樣，我賺第一道錢(qián)，你賺第二道錢(qián)，一起賺錢(qián)。
過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢(qián)
新浪財(cái)經(jīng)：你開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)大概也有10年了，難道以前房?jī)r(jià)低時(shí)你沒(méi)有利潤(rùn)嗎？
潘石屹：5年前的成本低，勞動(dòng)力的成本、水泥的成本、水的成本、鋼材的成本都低。
新浪財(cái)經(jīng)：你最高利潤(rùn)率是多少？
潘石屹：15%左右。一般的房地產(chǎn)公司8%左右就非常高了，任志強(qiáng)他們的財(cái)務(wù)報(bào)表好象是8%，這個(gè)8%和別的行業(yè)不一樣，你一年可能銷(xiāo)售40億，別的一個(gè)公司銷(xiāo)售幾千萬(wàn)就不得了，看起來(lái)這個(gè)8%，10%不得了的。40億的銷(xiāo)售額10%是多少？四億的凈利潤(rùn)。新浪網(wǎng)一年的收入是多少，幾個(gè)億，10個(gè)億就不得了，一個(gè)房地產(chǎn)就是幾十億，孫宏斌他們都是奔一百億，如果是10%的利益，一年就是10億。而國(guó)外房子的利潤(rùn)率比這個(gè)低得多得多，3%就算高的，紐約3%的利潤(rùn)率就非常高了。過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢(qián)，這是這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足造成的，并不是房地產(chǎn)商能力和努力的體現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)商要多做一些善事，多做一些公益事業(yè)。“善有善報(bào)，惡有惡報(bào)”。
新浪財(cái)經(jīng)：5%的利潤(rùn)是不是就可以了。
潘石屹：當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠保持在比較穩(wěn)定的5%-8%的利潤(rùn)率已經(jīng)是非常高了。
新浪財(cái)經(jīng)：既然現(xiàn)在這么高的利，你們沒(méi)有想到把利潤(rùn)降一些，自己捎少賺一點(diǎn)，可以讓更多老百姓買(mǎi)得起房。
潘石屹：市場(chǎng)沒(méi)法讓利，本利我的房值一萬(wàn)，我要八千賣(mài)的話，這個(gè)市場(chǎng)如果不是均衡價(jià)格，一定會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)，出現(xiàn)寫(xiě)條子。因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)候這個(gè)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格偏離了，所以發(fā)一些糧票、布票，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的均衡價(jià)格，只有供應(yīng)和需求兩條曲線達(dá)到交點(diǎn)就是成功的價(jià)格，價(jià)格低了沒(méi)有人要了，價(jià)格高了就有補(bǔ)充了，就不是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。
新浪財(cái)經(jīng)：你們是拿壟斷資源享受壟斷利潤(rùn)是嗎？
潘石屹：不是壟斷資源，去年年初我是一平方米7000塊錢(qián)買(mǎi)了SOHO尚都，后來(lái)又買(mǎi)一塊兒政府的地。
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn) 孫宏斌“九死一生”
新浪財(cái)經(jīng)：目前房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
潘石屹：對(duì)于很多房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其實(shí)過(guò)去兩年房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是最近幾年最大的，主要是政策的變化。
新浪財(cái)經(jīng)：你主要是說(shuō)政策風(fēng)險(xiǎn)？
潘石屹：是，不穩(wěn)定，沒(méi)有判斷性，你不知道會(huì)出臺(tái)什么政策。你不知道這個(gè)政策出來(lái)了以后，政府實(shí)施還是不實(shí)施。為什么我沒(méi)有搞土地了，我是相信政府土地政策的。2002年4月份國(guó)土資源部出臺(tái)了一個(gè)11號(hào)令，要求2002年7月1號(hào)全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。一直實(shí)施到2004年8月31日。 別的行業(yè)比如服裝行業(yè)賺100%的利潤(rùn)都不高，可是房地產(chǎn)賺上10%的利潤(rùn)就是大的不得了的數(shù)字，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)大營(yíng)業(yè)額大。在非典之后，到現(xiàn)在為止只要手里面有地，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)都賺錢(qián)了，而且全都賺了大錢(qián)，就在8%、10%的利潤(rùn)率情況都賺大錢(qián)了。我們公司這一年半賺的利潤(rùn)，相當(dāng)于以前所有做房地產(chǎn)公司賺的錢(qián)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額也大，利潤(rùn)率也高。而且這個(gè)錢(qián)對(duì)別的行業(yè)來(lái)說(shuō)是不能想象的，我記得田原來(lái)跟我聊，你看我當(dāng)年有一塊地我不知道做不做房地產(chǎn)，后來(lái)我就做期貨。我們坐下來(lái)聊以后才發(fā)現(xiàn)，整個(gè)中國(guó)期貨市場(chǎng)的利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)額不如房地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)額。電影業(yè)，多少個(gè)電影院、導(dǎo)演、演員，去年電影的營(yíng)業(yè)額15億國(guó)內(nèi)片子，15億是進(jìn)口片子，加在一起30億，相當(dāng)于我們的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，利潤(rùn)率肯定沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目高。
新浪財(cái)經(jīng)：孫宏斌認(rèn)為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然也沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)，他說(shuō)只要是判斷準(zhǔn)這塊地有市場(chǎng)就可以了，你們兩個(gè)為什么對(duì)問(wèn)題的看法差異這么大？
潘石屹：這主要是表達(dá)上的問(wèn)題，我覺(jué)得孫宏斌的性格是非常奇怪的性格。在一年前所有人都認(rèn)為孫宏斌的公司會(huì)死我就說(shuō)孫宏斌的公司是“九死一生”，90%的可能性他就死掉了，10%的可能性他就活了。他不算帳到處拿地，他在豐臺(tái)之外拿的地2000多，在石家莊拿地，各個(gè)地方拿地，別人都說(shuō)肯定死了。一個(gè)是無(wú)度的擴(kuò)張，作為商人一定要保持這樣的姿勢(shì)，胳膊伸的直直了沒(méi)有力量了，沒(méi)有資金了肯定出問(wèn)題，結(jié)果各個(gè)地方拿的地比市場(chǎng)價(jià)格都高，一年半以后的今年全中國(guó)的地價(jià)都漲了，孫宏斌是趾高氣昂，孫宏斌手里的地只要翻一番，他賺的錢(qián)比任何一個(gè)房地產(chǎn)賺的多。中遠(yuǎn)一年的利潤(rùn)是220億，做房地產(chǎn)失算，沒(méi)有拿地，現(xiàn)在跑去和孫宏斌合作。孫宏斌這個(gè)案例說(shuō)明了什么呢？這實(shí)際上是中國(guó)過(guò)去兩年時(shí)間房地產(chǎn)發(fā)展的縮影。所以大興的這塊地買(mǎi)完了以后大家都覺(jué)得他瘋了。
新浪財(cái)經(jīng)：那是不是說(shuō)明這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)也是違背規(guī)律了，所以孫宏斌違背了規(guī)律后照樣生存下來(lái)？
潘石屹：對(duì)，所以孫宏斌活下來(lái)了，還活得挺好。我這樣保守的，天天沒(méi)地。
新浪財(cái)經(jīng)：你下一步有什么打算？
潘石屹：下一步招投標(biāo)掛地。東四環(huán)的幾個(gè)政府要推出的地，我天天都在測(cè)算，我自己心理有一個(gè)底價(jià)，高過(guò)這個(gè)底價(jià)就算了。
衛(wèi)星城供應(yīng)量增大 從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上講房?jī)r(jià)會(huì)降低
新浪財(cái)經(jīng)：周邊衛(wèi)星城供應(yīng)量增大，會(huì)不會(huì)降低北京的房?jī)r(jià)。
潘石屹：從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上會(huì)降低，這些房子都供應(yīng)到通縣、門(mén)頭溝。城區(qū)量的成交量很少，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看降低了，實(shí)際上針對(duì)具體的項(xiàng)目而言還在提高，就是整個(gè)權(quán)重發(fā)生了變化。
你談到的周?chē)l(wèi)星城的問(wèn)題，這是非常復(fù)雜的問(wèn)題，北京大概花了兩年的時(shí)間做了一個(gè)空間戰(zhàn)略研究，做了北京市政府修建性詳規(guī)，當(dāng)時(shí)聘請(qǐng)了一大堆專(zhuān)家，我也是專(zhuān)家之一，做完以后北京市委市政府批準(zhǔn)了就報(bào)到國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院剛剛批準(zhǔn)。
新浪財(cái)經(jīng)：詳規(guī)應(yīng)該就會(huì)劃出具體城市用地標(biāo)準(zhǔn)。
潘石屹：對(duì)，北京市飽和人口好象是1600萬(wàn)人口，根據(jù)水資源、交通、電力算起來(lái)是這樣一個(gè)數(shù)字。北京市修建性詳規(guī)，為什么修建呢？原來(lái)的指導(dǎo)思想是功能區(qū)，這塊是教育區(qū)、這塊是CDB。過(guò)去有一個(gè)雅典憲章，做城市規(guī)劃有一個(gè)章程，現(xiàn)在覺(jué)得這是一個(gè)負(fù)擔(dān)，總結(jié)起來(lái)是兩軸兩帶多中心，北京以長(zhǎng)安街為橫軸，中軸線為豎軸，兩帶是生態(tài)保護(hù)的西邊延慶到石景山，像雙曲線一樣，這叫城市生態(tài)保護(hù)帶�？客ǹh、朝陽(yáng)一直往下是東邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，這就是兩軸兩帶多中心，這個(gè)討論了兩年時(shí)間，溫總理給予極其高度的評(píng)價(jià)。所以現(xiàn)在北京市委市政府主要是按照這個(gè)修建性詳規(guī)在往前推進(jìn)。
新浪財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在對(duì)這個(gè)詳規(guī)是不看好的。
潘石屹：兩軸兩帶多中心是非常學(xué)術(shù)性的東西，不是大眾化的話題，經(jīng)過(guò)國(guó)外幾百年的成功經(jīng)驗(yàn)，也有些城市發(fā)展的非常好，也有的城市建設(shè)的不好。我覺(jué)得這不是一個(gè)老百姓能夠關(guān)注的大眾性的話題。我看一個(gè)城市，包括讀了一些國(guó)外的書(shū)，覺(jué)得這也是合理的，這個(gè)方案比原來(lái)的功能區(qū)劃要進(jìn)步得多，這個(gè)也要慢慢的一步一步的走。
物業(yè)管理和房產(chǎn)商基本無(wú)關(guān)
新浪財(cái)經(jīng)：實(shí)際上我們?cè)谡務(wù)摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，大家目光集中在房?jī)r(jià)、物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題上，這些問(wèn)題我們說(shuō)可能是北京市政府的一個(gè)恥辱，對(duì)于質(zhì)量、物業(yè)問(wèn)題會(huì)有一些什么樣的改變和提高。
潘石屹：物業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展商沒(méi)有關(guān)系，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)水平提不高，好象是房地產(chǎn)發(fā)展商的問(wèn)題，當(dāng)我把房子銷(xiāo)售給你的時(shí)候，這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)是屬于你們，你們家里要請(qǐng)什么樣的保姆打掃衛(wèi)生，請(qǐng)什么樣的保安，是由業(yè)主管理會(huì)決定的。相對(duì)來(lái)說(shuō)按照我們看到的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，現(xiàn)在的物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)的房子不能自己成立物業(yè)公司管理，這樣是違背建設(shè)部的管理?xiàng)l例，也不能占30%、40%的股份，一定是社會(huì)上獨(dú)立招聘的物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理有幾方面原因沒(méi)有做好，第一作為北京房地產(chǎn)發(fā)展比較晚一些，沒(méi)有深圳和廣州發(fā)展得早，其次是上海，我們看任何一個(gè)行業(yè)，哪個(gè)行業(yè)先市場(chǎng)化哪個(gè)行業(yè)就提高了，所以不是北京如何落后，而是廣州、深圳、上海他們的市場(chǎng)發(fā)展比北京早。第二點(diǎn)，北京業(yè)主管理委員會(huì)在過(guò)去幾年時(shí)間基本上負(fù)向淘汰。西方是能夠把自己家的事情做好，還能給自己的鄰居做一些公益事業(yè)，它是一個(gè)榮耀�，F(xiàn)在一個(gè)小區(qū)，七個(gè)人成立的業(yè)主管理委員會(huì)，勾心斗角，越是有點(diǎn)尊嚴(yán)有點(diǎn)教養(yǎng)的人就辭職了，最后留下來(lái)的一定是想占便宜，心術(shù)不正的。極個(gè)別的幾個(gè)就是把北京的物業(yè)管理整個(gè)形象搞的非常差。中國(guó)人有一個(gè)政治情結(jié)，他把業(yè)主委員會(huì)搞成政治用途了。找?guī)讉�(gè)老太太、老頭去鬧，鬧了心臟病發(fā)作了，結(jié)果老太太死了，他又去告，政府就覺(jué)得出了大事兒，搞的不是安居樂(lè)業(yè)，搞成很激烈的關(guān)系。業(yè)主管理委員會(huì)這個(gè)機(jī)制怎么把有公益心、公德心的人干這個(gè)事情。還有北方人的服務(wù)意識(shí)和管理意識(shí)被南方人差一些。就看出租車(chē)的服務(wù)就可以。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，沒(méi)有做好的原因一個(gè)是市場(chǎng)造成的，一個(gè)是業(yè)主委員會(huì)讓一部分壞人當(dāng)?shù)�，最典型的是王府花園了，住的都是有錢(qián)人，他們不交取暖費(fèi)，他們開(kāi)車(chē)去找政府，政府說(shuō)鄉(xiāng)政府得保持穩(wěn)定，結(jié)果鄉(xiāng)政府拿錢(qián)買(mǎi)煤給住別墅的人燒暖氣。
新浪財(cái)經(jīng)：消費(fèi)者最敏感的就是欺詐問(wèn)題，這些問(wèn)題現(xiàn)在是什么樣的情況，或者有沒(méi)有一些持續(xù)的改善呢。
潘石屹：按照我的體會(huì)來(lái)看，以我們的經(jīng)驗(yàn)，這七八年的時(shí)間，每一年都有特別大的提高。我們做現(xiàn)代城的時(shí)候，指揮的時(shí)候都是吹哨子拿著旗子，現(xiàn)在北京任何一個(gè)工地都是對(duì)講機(jī)，這些東西有可以看到管理的提高，每年都有一個(gè)進(jìn)步。這是施工企業(yè)的進(jìn)步，我們做現(xiàn)代城的時(shí)候水泥打完了以后草簾就一放，現(xiàn)在就不一樣了打完以后就打一層膜，七八年前做現(xiàn)代城的我們非常辛苦，但是現(xiàn)在有了很大的提高。
合同經(jīng)過(guò)這幾年時(shí)間又要修改一版，從今年開(kāi)始就要用新版合同，這是政府為了保護(hù)消費(fèi)者。(曉夫/文）
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